חוק המקרקעין בישראל מעגן את הזכות לפירוק שיתוף במקרקעין, ומעניק לכל שותף המחזיק בנכס יחד עם שותפים אחרים אפשרות לדרוש את פירוק השיתוף ולמכור את חלקו בנכס בכל עת, ללא כל ביחס לחוק ההתיישנות או לצורך מסיבות מיוחדות. מאמר זה מסביר את המסגרת המשפטית לפירוק שיתוף במקרקעין ואת ההליכים הכרוכים בהם, לרבות תפקידו של עורך דין מקרקעין מקצועי.
חשיבות פירוק שיתוף במקרקעין
הזכות לפירוק שיתוף במקרקעין מהווה מנוף להמשך פיתוח המקרקעין בישראל, המאפשרת ניהול יעיל של מחלוקות ומניעת פגיעה בשותפים הזכאים לנכס. מצבים נפוצים בהם עשויים שותפים לרצות בפירוק שיתוף כוללים גירושין, חילוקי דעות בין יורשים, פרישה מקבוצת השקעות בנדל"ן וסכסוכים נוספים.
פירוק שותפות בין בני משפחה
פירוק שיתוף במקרקעין בין אחים שקיבלו בירושה דירת מגורים או נכסים נוספים, יכול להתבצע כאשר אין הסכמה לגבי השימוש בנכסים וחלוקתם. בחלק מהמקרים, אחד האחים מעוניין להתגורר בדירה, בעוד שאח אחר מעדיף לשפץ, להעלות את השווי שלה, למכור וליהנות יחד מהרווחים.
יכולים להיות מקרים נוספים בהם חלק מהאחים מעוניינים להשכיר את דירת המגורים לצד ג', אך הם אינם מסכימים על גובה השכירות וכיצד יחלקו את העלות בין האחים (כמובן בהנחה שבמסמך הירושה מגיע להם חלוקה שווה). אם מתקיימים מצבים אלו, לא ניתן לעשות שימוש בנכס מחוסר בהסכמה. לכן מומלץ לפנות לעורך דין המומחה בפירוק ושיתוף ולהציע אפשרות למכור את הנכס לאחד מהאחים המרבה במחיר או לצד ג' בתנאים דומים, ולאחר מכן לחלק את הסכום שהתקבל בין היורשים. ניתן להגיע להסכמות נוספות בהליך פירוק שיתוף במקרקעין, אך במקרה בו לא יצליחו האחים להגיע להסכמות בשלבים המוקדמים, הדרך לפירוק ושיתוף תגיע לבית משפט.
פירוק שותפות בין בני זוג
פירוק שיתוף במקרקעין בין בני זוג בהליך גירושין הוא הליך לגיטימי ורלוונטי שקורה כאשר בני הזוג מחליטים לפרק את השותפות המשפחתית, וכן את השותפות בנכסיהם, כגון נכסי מקרקעין. הפירוק קורה בדרך כלל כאשר אין הסכמה לגבי חלוקת הנכס המשותף או מכירתו. לכן, במקרים רבים מגישים תביעה באמצעות עורך דין לפירוק שותפות הנכס ומחליטים האם למכור את החלק של שניהם לצד ג', למכור חלק אחד לצד השני בשותפות וכדומה. יש המון אפשרויות לפירוק שותפות, ניתן להיוועץ לגביהן עם עורך דין.
חשוב לדעת: חוק פירוק שיתוף במקרקעין תקף גם כאשר מדובר במערכת יחסים של בני זוג שאינם נשואים או ידועים בציבור. כלומר, כאשר אחד מבני הזוג שותף לנכס מסוים וקיים מסמך משפטי שמעיד שהוא בבעלותו, כאן חל חוק פירוק שיתוף וכל אחד מבני הזוג, גם כאשר אינם נשואים, יכולים לדרוש לפרק את השותפות.
כיצד להגיש בקשה לפירוק?
כאשר שותפים אינם מסכימים על תנאי הסכמי שיתוף הקרקע או שותף אחד מחליט לפעול באופן עצמאי, הם יכולים להגיש בקשה לפירוק. אם השותפים האחרים מסכימים לבקשה, השותף המעוניין לפרוש יכול למכור את חלקם לאחרים או לצד שלישי. אולם אם לפחות שותף אחד מתנגד להליך הפירוק, יש להגיש תביעה מסודרת.
אם נרשמו הזכויות במקרקעין, רשאי מבקש הפירוק להגיש תביעה לבית המשפט בתחומו. במידה והזכויות במקרקעין נרשמות בחברה קבלנית או במינהל מקרקעי ישראל, התביעה תוגש לפי שווי הנכס. תביעות עד שני מיליון שקלים יתנהלו בבית משפט השלום, כאשר מעל סכום זה יש להגיש תביעה לבית המשפט המחוזי. עורך הדין ילווה וייצג את הצדדים בכל שלב בתהליך.
חלוקה בעין או כונס נכסים?
חלוקה בעין היא מצב שבו ניתן לפרק את השיתוף במקרקעין, ולהחיל חלוקה פיזית מחודשת בין השותפים. אולם כאשר לא ניתן לחלק את המקרקעין פיזית, או שהחלוקה עלולה לגרום נזק והפסד לאחד מהנהנים או כולם, יורה בית המשפט על מכירה לצד שלישי. המקרקעין יועמדו למכירה פומבית על ידי כונס נכסים, והרווחים יחולק שווה בשווה בין השותפים.
עורך הדין ילווה וייצג את הצדדים בכל מצב בו תהיה דרישת פירוק בדרך של חלוקה בעין או מכירה לצד ג', על פי החלטת בית המשפט. גם כאשר שותפים אחד או יותר מעוניינים בבעלות בלעדית בנכס ומוכנים לשלם את חלקם של השותפים האחרים, תוגש בקשה לדיון בבית המשפט בו יחשוף כל צד את תמחורו, ובית המשפט יקבע מצב רווחי יותר עבור השותפים.
מה קורה כאשר צד אחד מסרב לפרק את השותפות?
יש מקרים רבים בהם קיימת התנגדות לפירוק שיתוף במקרקעין בין בני זוג בהליך גירושים. בעיקר כי הם אינם מסכימים על הדרך בה הם מעוניינים לפרק את השותפות. במקרה כזה, הצד שמעוניין למכור את חלקו ולפרק את השותפות – לא יוכל לעשות זאת ללא הסכמת הצד השני, משתי סיבות: האחת – לא ניתן למכור רק חלק אחד מהדירה. והסיבה השנייה, בלתי אפשרי למכור את הנכס כשאדם אחר חי ומתגורר בו. במצב כזה, הפתרון היחידי הוא להגיש תביעה לפירוק שיתוף באמצעות עורך דין, שמטרתה לאכוף את החוק על בן או בת הזוג שאינם מעוניינים למכור את הנכס ולבסוף להסכים למכור אותו.
חזקת תום הלב
שותפים חייבים לפעול בתום לב בעת פירוק שותפות. בית המשפט רשאי לסרב לבקשת פירוק אם שותף אחד ינסה ללחוץ על האחרים למכור את מניותיהם במחירים נמוכים יותר ולהפיק רווח לא הוגן על הנכס. מדובר בניצול לרעה של זכותו המשפטית של אותו שותף, ולשאר השותפים יש זכות לתבוע נגדם בגין חוסר תום לב.
שאלות נפוצות
איך עובד הליך פירוק ושיתוף?
הליך הסכם פירוק שותפות במקרקעין מנוהל על ידי עורך דין מקצועי ומומחה בתחום. הוא עורך את ההסכם מול בעל ואישה, ידועים בציבור, אחים ושותפים נוספים ומציין את אופן ניהולו ומהותו וכן, מה הם הזכויות והחובות. לאחר מכן השותפים דנים בהסכם, עוברים על התנאים ומחליטים האם להסכים או שלא להסכים. אם השותפים מסכימים, מה טוב. יהיה ניתן להיצמד להסכם ולבחור אחד מבין האפשרויות עליהם קיבלו הסכמה. במידה ושותף אחד לא מסכים, מגישים תביעה מסודרת בנושא.
כמה זמן לוקח הליך פירוק שיתוף?
אם אין התנגדות משמעותית מצד השותפים בנכס, הליך פירוק שיתוף עשוי להיות מהיר ולהסתיים עד שלושה חודשים. אך אם אחד מהשותפים מתנגד, מכל סיבה, ההליך יכול להימשך ולהתארך מספר חודשים אחרי ואף יותר.
האם התהליך מסובך?
הליך פירוק שיתוף במקרקעין אינו מסובך במידה ויש הסכמה של השותפים. ההליך מתחיל להסתבך כאשר יש חוסר בהסכמה, סכסוכים בין השותפים, גירושין שלא הסתיימו בטוב ובמקרים אחרים. כדי שההליך יסתיים במהרה ובטוב, על השותפים להסכים ולהחליט על הדברים בשלבים המוקדמים.
סיכום
הזכות לפירוק שיתוף במקרקעין היא זכות יסוד המעוגנת בחוק המקרקעין בישראל, והיא מהווה כלי חשוב לניהול סכסוכים ומניעת פגיעה בשותפים. בין אם שותפים מסכימים לפירוק שיתוף ובין אם לאו, ההליכים המשפטיים הכרוכים בכך דורשים סיוע של עורך דין מקרקעין מקצועי. עם ייצוג משפטי מתאים, שותפים יכולים לנווט את התהליך בקלות רבה יותר ולהגן על זכויותיהם בכל שלב.
